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买房政策10大变化！居住权诞生，《民法典》已启用！

2021-1-8 09:27| 发布者: 暮而归

摘要: 《民法典》已经于2021年1月1日正式实施，跟房产买卖相关的法律也进行了一些调整，这就很可能在房价、买房意愿或者其他风险方面有所影响，毕竟房子是大宗交易，影响的可不是一点半点，跟我们的生活直接相关。到底有哪 ...

《民法典》已经于2021年1月1日正式实施，跟房产买卖相关的法律也进行了一些调整，这就很可能在房价、买房意愿或者其他风险方面有所影响，毕竟房子是大宗交易，影响的可不是一点半点，跟我们的生活直接相关。

到底有哪些变化呢？我们还是要做到心里有点数，不管你是买房还是卖房。

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物权新规

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1.房子被卖，居住权人仍享有居住的权利

“安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜。”民有所呼，法有所应，将于2021年1月1日起施行的《中华人民共和国民法典》（下称《民法典》）新增居住权，为城市化进程中的“住有所居、居有所安”保驾护航。

在《民法典》时代，杜甫的愿景有了新的注解：可以只拥有居住权，但不一定直接拥有房屋的所有权。

《民法典》规定，居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。也就是说，有“居住权”的人，对房子享有居住的权利，即使房子被房东卖掉了，新房东也不能把享有居住权的人赶出去。

需要注意的是，“寒士”的居住权不得转让、不得继承，在居住权期限届满或居住权人死亡时，居住权消灭。

在《民法典》正式施行后，买家在买二手房前也要注意，除了要查询房子的产权，还要查房子是否设立居住权，设立居住权的房子即便顺利过户，买家也不能入住。对于二手房交易的卖家，如果设立了居住权，可能比较不容易找到买主。

但总体来说，居住权的设立，是为了能够保障部分弱势群体的权益，让一些只有一套房或是不想卖掉房子的人，可以通过单独转让居住权的方式获得权益，非常的人性化，也更符合当下的中国国情，只不过购房者在买房之前一定要详细了解情况，擦亮双眼。

2.住宅70年到期后自动续期，费用待定

是否缴纳费用、缴纳多少费用等等问题，《民法典》授权单行法律和行政法规以后规定。

土地性质不同，房子未来的待遇也不同：非住宅用地期满，则需要申请续期，大原则仍然批准，但是应当重新签订土地使用权出让合同，收取土地出让金。

房屋产权到期后自动续期一事由来已久，终于在《民法典》发布后正式落地，内容与此前的规定相差无几，只不过这次写进了法典，有据可查。

此外，对于商铺、写字楼等商办物业40年产权到期后是否可以续期，目前也没有明文规定。因此，在购买商办物业时，还需注意土地剩余年限。

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房屋买卖新规

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3.抵押中的房产，不用解押可直接过户

人们买房一般都会通过银行借款，银行会要求办理房产抵押手续。根据现行《中华人民共和国物权法》，如果房子已经做了抵押，抵押人要和抵押权人协商一致，才可以办理产权过户手续；抵押权人必须同意才行，不同意的话，不能单方面直接过户，否则只能让法院来裁判。

这一情况，在《民法典》施行后就不一样了。根据《民法典》物权篇规定：“抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。”“抵押人转让抵押财产的，应当及时通知抵押权人。”

也就是说，从2021年1月1日起，如果房子已经设定了抵押，抵押人也就是产权人，仍然可以将房子出售；已经抵押的房产，可以不解除抵押，直接办理过户。

4.买房找中介，想省钱”跳单“，仍需付中介费

《民法典》第965条规定：“委托人在接受中介人的服务后，利用中介人提供的交易机会或者媒介服务，绕开中介人直接订立合同的，应当向中介人支付报酬。”

深圳的二手房产交易过程中，有些购房者为了能够“节省”掉这笔钱，会进行“跳单”，绕开已经帮助联系好业务的中介私下与业主或者佣金较低的公司进行交易。

这种损害他人劳动利益的恶性行为在深圳却屡见不鲜，民法典出台后，则对该种行为进行了限制，有效的维护了在购房过程中提供资源服务的中介方的利益。

5.婚前父母出资帮子女买房属个人房产

《民法典》规定，如果没有和子女订立书面或者公开的字据约定，那么婚后一方在房本上加上另一方名字，离婚时会所谓双方共同财产，平均分割；但如果房本上没有加上另一方名字，将属于个人财产。

6.小区公共部分收益，归业主共有

《民法典》进一步加强了对建筑物业主权利的保护，明确了公共收益的归属。第274条规定，小区内的道路、绿地以及其他公共场所、公用设施属于业主共有财产。

此条则规范了小区公共权益的利益分配，比如出租小区内公共用地、电梯间中的电子广告板等等。

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房屋租赁新规

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7.不能单方面提高租金，不能驱赶承租人

房东不得单方面增加房租，增减房租必须得到承租人同意。而且即便合同到期，租客不肯搬走，房东也不得采用驱赶的方式，但租客需要承担违约责任。

民法典保护承租人利益，增加规定房屋承租人的优先承租权。

这条新规对于每年过年都要客客气气给房东拜个年，担心过年回来是不是就要涨房租的打工人而言，无疑是重大利好。

8.“买卖不破租赁”终于写进法律

“买卖不破租赁”由来已久，但没有完全的落地执行，而今终于写在法律中。

根据《民法典》725条规定：“租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”

也就是说在买房的过程中，购房者一定要注意到所购买房产是否有租客在其中入住，或者有尚未履行完毕的租赁协议，避免购房后却不能入住的问题出现。

9.租期最长不得超过20年

根据《民法典》第705条规定：任何物权租赁期限最长不能超过20年，超过部分自动失效。

若租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同；但是，约定的租赁期限自续订之日起仍不得超过20年。

这条规定可以说呼应了上一条，避免了出现超长合同的情况，同时，也防止了开发商以长租的形式将车位等物业违规租给业主。

10.业主卖房时，租客可优先购买

这条规定值得注意，换一种角度来看，当你想选择一套房子购买的时候，不确定其实际居住是否顺心，是不是就可以考虑先成为该房子的租户，然后再进行决定，如果感觉舒心的话还可以优先购买。

这样的购房模式如果推行开，在以后的购房中，或许会出现先“试住”后买房的新式购房流程。

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