我家楼下那间中介门店，上个月又换了一拨人。记得去年这时候，他们店里还挂着“月销千万”的红色横幅，如今只剩下几张泛白的房源信息，在秋风里哗哗作响。

就在今天上午，人行公布了10月LPR：1年期3%，5年期以上3.5%，连续5个月一动不动。这个消息，我是在买菜路上刷手机看到的，当时愣了一下，连扫码付款都忘了。

走到小区门口，正好碰到邻居老陈。他手里捏着几页纸，一脸焦急。“你看看，我们小区有人发起‘护盘倡议’，写了三页长信，叫大家别低价卖房。”老陈摇摇头，“可我这套房子挂了大半年，看房的人都没几个。去年还能卖450万，现在降到375万都没人接盘。”

老陈的情况我清楚。他住在黄埔那个曾经的“网红盘”大壮名城，高峰时房价冲到6万一平，现在呢？3字头都没多少人问。

这种故事，如今在广州遍地都是。

珠江新城的豪宅，曾经是广州楼市“最抗跌”的堡垒，如今也撑不住了。裕丰地产的一位店长告诉我，珠江新城不少千万级豪宅都在降价。南国花园一套107平方米的三房，3月成交价920万元，现在同户型的挂牌价只有690万元；新城海滨花园105平方米的三房，3月成交价1080万元，现在放盘价已降至890万元。

保利心语花园，一套72平方米的两房，3年前接近千万元成交，近期成交价仅为460万元，价格可以说是被“腰斩”了。

天河北的豪宅代表新鸿基峻林，8月成交的两套单位单价均跌至“7”字头，而2021-2023年间，该户型成交价普遍在12万-14万元/平方米。

我这心里五味杂陈。十六年来我从没见市场如此冷清。我记得2009年那时候，降息消息一出，售楼部门口能排起长队。现在呢？央行保持着LPR不变，商业银行净息差处于历史最低点，报价行主动下调LPR加点的动力不足。

裕丰地产做店长老吴说得实在：“市场上不少房源久卖不掉，部分业主因急需资金只能持续调价。但对买家而言，价格下跌反而加剧了观望情绪，人们普遍‘买涨不买跌’，担心买入后继续下跌。”

市场就是这样，越跌越没人买。

增城的海伦堡花园，最近更是跌破了大家的心理防线。一套95平方的3房，2021年成交价还在201万，今年9月，同样户型的3房，最新成交价跌到了63万，单价仅6千/平米，跌幅达到惊人的70%。肯定的是，这个价格比很多三四线小城市都低。

数据显示，广州增城部分楼盘房价较历史最高位下跌超50%，部分甚至接近“腰斩再腰斩”。恒大山水城跌幅达-72.45%，翡翠绿洲森林半岛、保利东江首府、海伦堡花园等楼盘跌幅也超过60%。

面对这样的市场，业主们也是各显神通。前面老陈提到的“护盘倡议”，我仔细读了读，字里行间满是焦虑与期盼。倡议书提出七条应对措施，核心是“抱团取暖”：建议业主定价前参考近半年正常成交价；不急于卖房的业主撤盘或挂高价；急于成交的业主优先在业主群“内部消化”。

但这种“护盘”行动，真的能对抗市场吗？

中国企业资本联盟副理事长柏文喜说得直白：“业主抱团护盘的象征意义大于实际意义，情绪上可行，但无法对抗市场。”

二手房业主想要快速变现，降价几乎成为选择。市场上的水分正在被挤出，虚高的价格正在回归价值本身。

那么，为什么LPR就是不降呢？招联首席研究员董希淼的分析点出了关键：9月企业新发放贷款平均利率约为3.1%，比上年同期低约40个基点；个人住房新发放贷款平均利率约为3.1%，比上年同期低约25个基点。在这种情况下，引导LPR下降并非当务之急。

现在的低利率，实际上已经处在历史低位了。

但市场的分化也是明显的。核心地段的优质房源依然有人问津，而郊区、配套差的房子则无人理会。合富研究院数据显示，8月广州二手千万豪宅成交规模环比小幅回升7%。珠江新城依然稳居主导地位，以43.5%的占比领跑全市。

这就是现实的广州楼市——核心区勉强支撑，郊区直接躺平。

我有个朋友，原本打算在珠江新城买套二手房，看了半天，最后还是跑去买了保利天曜的新房。他跟我说得很直白：“珠江新城不少二手房已有10年甚至15年楼龄，居住感受不及新盘。新盘在设计、交付标准和居住体验上更胜一筹，整体性价比更高。”

一手豪宅的分流效应，让原本就艰难的二手房市场雪上加霜。

回过头来看，这次降息落空其实早有征兆。王青指出，三季度以来货币政策总体处于观察期，这是近期LPR保持稳定的根本原因。

年底前会不会降息？业内倒是普遍认为，四季度货币政策仍有发力空间。董希淼预测，如果政策利率进一步下降，银行资金成本继续下行，未来两个月LPR或将有5至10个基点降幅。

但问题是，就算降了这么点，能唤醒市场吗？

我想起一位资深业内人士的话：广州二手豪宅深度调整的背后，一方面是因为前些年部分豪宅价格存在明显虚高，靠炒作支撑，脱离价值本身；另一方面，经济波动下，部分持有者被迫抛售。

现在的市场，正在为过去的疯狂买单。

作为经历过几轮周期的从业者，我觉得这未必是坏事。泡沫挤出去了，价值回归了，市场才能健康起来。吴肖扬也认为，短期波动属于市场回归理性的过程，有助于挤出泡沫和过度投机。

对于有实际需求的买家而言，当下或许是不错的入市窗口。

只是苦了那些在高位接盘的朋友们。像老陈，2019年买的房，几乎是站在了山顶上。现在每个月还要还将近两万的房贷，房子却缩水了三分之一。

我问他：“如果实在卖不掉，怎么办？”

他苦笑着说：“能怎么办？要么继续降价，要么自己住着呗。反正这房子是用来住的，不是用来炒的。”

这句话，我从无数人嘴里听过无数遍。但今天从老陈嘴里说出来，别有一番滋味。

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